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以租賃房屋為名行高利借貸之實 法院判決認定一“房屋租賃合同”無效
時間:2022年10月17日 來源:學習強國—法治中國—中國法院網2022-10-11 來源:人民法院報 責任編輯:史梓敬 陳思 總平臺審核編輯:孫夢雨 作者: 點擊:

以租賃房屋為名行借貸之實,虛構的租賃合同效力被判無效。近日,廣東省佛山市南海區人民法院審理了一起租賃合同糾紛,認定“租客”朱某以租賃房屋為名行借貸之實,雙方并無租賃合意,遂判決該租賃合同無效。

2020年1月13日,梁氏夫婦與朱某簽訂租賃合同,約定將涉案房屋租給朱某使用,房屋建筑面積為135.22平方米,租期7年,租金共計8萬元。其后,朱某一次性支付了8萬元。2021年4月,朱某得知涉案房屋被查封,遂向法院提起訴訟,請求解除租賃合同,要求“房東”梁氏夫婦退還剩余租金65720元,按合同約定支付違約金19716元,并承擔律師費12000元。

梁氏夫婦辯稱,雙方之間不存在租賃合同關系。2020年,梁氏夫婦二人因資金問題向某貸款公司申請貸款。不久后,貸款公司工作人員朱某聯系上二人,擬以“租賃貸”的方式,向二人出借8萬元。借款當日,朱某收取了“砍頭息”,實際僅出借61500元。此后,朱某并未入住或轉租,夫妻二人一直居住在涉案房屋中。另外,梁氏夫婦按照朱某的指示,每月代替許某支付2500元的“租金”作為還款,目前已還款24500元。

庭審中,朱某稱其從事二手房轉租業務,低價承租、高價轉租,賺取差價,涉案房屋已轉租給案外人許某居住使用。

南海區法院審理后認為,租賃合同簽訂后,朱某稱已將房屋轉租給許某居住,但其從未到過涉案房屋,也不清楚許某是否在該房屋實際居住,且朱某未向許某收取租金等相關費用,明顯不符合日常生活經驗。在雙方的微信聊天記錄中,多次出現“投資公司”等字樣,朱某對此亦未能作出合理解釋。涉案房屋一直由梁氏夫婦居住、每月租金明顯低于市場價格等情況,法院認為雙方并未達成租賃房屋的合意,涉案租賃合同并非雙方真實意思表示,應為無效,法院遂判決駁回朱某的所有訴訟請求。

朱某不服提起上訴。二審法院判決駁回上訴,維持原判。

法官說法

《中華人民共和國民法典》第六百八十條第一款規定,禁止高利放貸,借款的利率不得違反國家有關規定。部分公司、個人以營利為目的,未依法取得放貸資格,向社會不特定對象提供借款賺取高額利息,屬于職業放貸行為,情節嚴重的,構成犯罪。放貸人通常采取一定的手段掩蓋其非法營利行為,如利用多個微信賬號扮演“承租人”“次承租人”等角色,虛構追討租金、水電費“聊天場景”,具有極強的隱蔽性。法院應當綜合考慮實際租賃情況、租賃合意、租金是否合理、租金支付方式、水電費支付情況、證據證明力等,依法進行判決。若雙方并無租賃合意,系以租賃之名行借貸之實的,根據民法典相關規定,該租賃行為應認定為無效。


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